2025년 부동산대책 10.15 자세히 알아보기

2025년 10월 15일, 정부는 주택 시장 안정을 위한 고강도 부동산 대책을 발표했습니다.

이 대책은 치솟는 부동산 가격과 투기 수요를 억제하고, 실수요자들의 주거 안정을 도모하기 위해 마련되었습니다.

주요 내용은 규제 지역 확대, 대출 규제 강화, 그리고 토지거래허가구역 지정 등입니다.

1.규제 지역 확대 및 토지거래허가구역 지정

정부는 투기 수요를 차단하고 부동산 시장 과열을 막기 위해 규제 지역을 대폭 확대했습니다.

조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역 지정 확대:
- 서울 전 지역 (25개 자치구)이 규제 지역으로 지정되었습니다.
- 경기도 12개 지역 (과천시, 광명시, 성남시(분당구, 수정구, 중원구), 수원시(영통구, 장안구, 팔달구), 안양시(동안구), 용인시(수지구), 의왕시, 하남시)이 새롭게 규제 지역에 포함되었습니다.
- 특히, 서울 전 지역과 해당 경기도 12개 지역은 토지거래허가구역으로도 지정되어, 허가 없이 토지 거래가 제한됩니다.
적용 시기:
- 조정대상지역 및 투기과열지구 지정은 10월 16일부터 효력이 발생합니다.
- 토지거래허가구역 지정은 10월 15일 공고 후 5일 뒤인 10월 20일부터 효력이 발생하며, 지정 기간은 2026년 12월 31일까지입니다.
주요 효과:
- 규제 지역 내에서는 주택담보대출비율(LTV)이 강화되고, 2년간의 실거주 의무가 부과됩니다.
- 갭투자가 억제되며, 주택 구매 시 대출이 크게 제한됩니다.
- 토지거래허가구역 내에서는 주택 외 비주택 담보대출 LTV도 70%에서 40%로 강화됩니다.

내 집 마련을 위한 대출 문턱이 크게 높아졌습니다.

주택담보대출(주담대) 한도 축소:
- 규제 지역 내 주택담보대출비율(LTV)이 기존 70%에서 40%로 강화됩니다.
- 주택 가격에 따라 차등 적용되는 대출 한도가 신설됩니다.
  - 15억원 이하 주택: 6억원 한도 유지
  - 15억원 초과 ~ 25억원 이하 주택: 4억원 한도
  - 25억원 초과 주택: 2억원 한도
- 생애 최초 주택 구입자의 경우 LTV 70%는 유지됩니다.
전세 대출 및 신용 대출 관련 규제:
- 1주택자가 규제 지역 내 3억원 초과 아파트를 취득할 경우, 기존 보유 전세 대출이 회수될 수 있습니다.
- 1억원 초과 신용 대출 보유자는 대출 실행일로부터 1년간 규제 지역 내 주택 구입이 제한됩니다.
- 1주택자가 수도권 규제 지역에서 전세 대출을 받을 경우, 전세 대출 이자 상환액도 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영되어 대출 규모가 축소됩니다. 이는 10월 29일부터 시행됩니다.
스트레스 금리 하한선 상향:
- 스트레스 금리 하한선이 3%로 인상됨에 따라, 대출 한도가 감소할 수 있습니다. (예: 연 소득 5천만원 차주의 대출 한도 약 4,300만원 감소)

세제 변경:
- 다주택자의 취득세 중과 (2주택자 8%, 3주택 이상 12%)
- 다주택자의 양도소득세 중과 (2주택자 기본세율+20%p, 3주택 이상 기본세율+30%p) 및 장기보유특별공제 전면 배제
- 1가구 1주택 양도세 비과세 요건에 2년 거주 요건 추가
청약 제도 변경:
- 국민·민영주택 1순위 자격 요건 강화 (통장 가입 후 2년 이상, 세대주 등)
- 가점제 적용 비율 확대 및 재당첨 제한 최대 10년으로 강화
- 분양권 전매 제한 즉시 적용 (단, 지정일 이전 계약자는 예외)
- 재건축/재개발 조합원 지위 양도 금지 (조합설립인가 후/관리처분인가 이후)

2년 실거주 의무: 토지거래허가구역 지정으로 인해 2025년 10월 20일부터 해당 구역 내 주택 거래 시 2년간 실거주 의무가 부과됩니다.
분양가상한제는 이번 대책에서 제외되었습니다.
정부 홈페이지 접속 마비: 대책 발표 직후, 세부 내용을 확인하려는 접속자 폭주로 국토교통부 홈페이지가 일시적으로 접속 지연되는 현상이 발생했습니다.

부동산 시장 동결: 고강도 규제로 인해 서울 아파트 거래량이 90% 가까이 급감하고 매물이 감소하는 등 시장이 사실상 동결 상태에 접어들었습니다.
전세 시장 불안: 매매 시장에서 밀려난 수요가 전세 시장으로 유입되면서 전셋값이 1년여 만에 가장 큰 폭으로 상승하는 등 주거 약자들의 고통이 가중되고 있습니다.
전문가 비판: 대출 규제 완화 없이 수요 억제책만으로는 집값 상승을 막기 어렵다는 비판이 있으며, 현금 부자에게는 영향이 적고 실수요자들의 대출만 제한한다는 지적이 있습니다.
정치적 배경: 일부에서는 내년 지방선거를 의식한 정책 결정이라는 분석도 제기됩니다.
'10.15 부동산 대책'의 효과: 전문가들은 이번 대책이 단기적으로는 거래를 위축시키겠지만, 장기적으로는 근본적인 공급 부족 및 높은 투자수익률 기대감을 해소하지 못해 가격 상승 추세가 이어질 가능성이 있다고 전망합니다.

'10.15 부동산 대책'을 포함한 2025년 부동산 시장 전반에 대한 전망은 다음과 같습니다.

규제 완화 기대와 현실: 금리 인하에 대한 기대감에도 불구하고, 대출 규제 강화와 높은 주택 가격으로 인해 시장 회복은 더딜 것으로 보입니다.
지역별 양극화 심화: 서울 등 수도권 핵심 지역은 상승세를 유지하거나 완만한 상승을 보일 것으로 예상되나, 지방은 하락세를 이어갈 가능성이 높습니다.
공급 부족 우려: 신규 주택 공급 부족이 지속되어 전세가 상승 및 매매가 하방 압력으로 작용할 수 있습니다.
대출 규제 지속: 높은 모기지 금리와 강화된 대출 규제로 인해 주택 구매 장벽이 여전히 높을 것으로 예상됩니다.
부동산 정책 영향: 정부의 규제 정책과 더불어 경제 성장, 금리 변동, 정치적 불확실성 등 다양한 요인이 시장에 영향을 미칠 것입니다.